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Wohnen im Angebot

Für die meisten Leute ist ein Supermarkt einfach der Ort, an dem man seinen Wocheneinkauf erledigt. In Zeiten, in denen in vielen Ländern jedoch so etwas wie eine Immobilienkrise herrscht, sind die Einzelhandelsriesen der Branche aber oftmals auch äußerst aktiv im Bereich des Wohnungsbaus. Die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum könnte sowohl Lösung als auch Fortschritt im Marktsegment der Wohnimmobilienentwickler sein

In manchen Ländern ist der Mangel an Wohnraum so groß, dass die Investition und Diversifikation in Wohnimmobilien eine lukrative Gelegenheit für Einzelhandelsunternehmen darstellen kann. Für viele Supermärkte, die Wohnimmobilien anbieten, ist es außerdem eine gute Möglichkeit, sich mit Gemeinderäten gut zu stellen und sich deren Gunst im Hinblick auf von ihnen geplante Einzelhandelsbauprojekte zu sichern. Risikolos ist das alles aber nicht. Jedes Unternehmen, das in einen Bereich vorstößt, in dem es traditionell nicht aktiv ist, geht ein Risiko ein, da ihm entsprechende Branchenkenntnisse fehlen. Das Kerngeschäft kann ebenfalls Schaden nehmen, falls man dieses aus dem Auge verliert. Auch Schwankungen im Immobilienzyklus werden plötzlich ein Thema - für das ganze Geschäft. 

In Deutschland ist die Unternehmensgruppe Tengelmann durch ihre Immobiliensparte Trei Real Estate inzwischen ein erfolgreicher Entwickler von Wohnimmobilien. Lidl, Aldi Nord und Aldi Süd sind ebenfalls sehr aktiv. Während sie beim Bau von Wohnungen im Rahmen größerer Entwicklungen aber stets auf die Kombination mit Ladengeschäften achten, ist das bei Tengelmann meist entkoppelt. Da deutsche Discounter in Großbritannien eine immer wichtigere Rolle spielen, will Aldi sein Wohnimmobilienmodell nun auch dort zum Einsatz bringen. Damit ist Aldi jedoch nicht der erste Supermarkt in Großbritannien, der in diesem Bereich tätig ist. Die größten Supermärkte Großbritanniens, Sainsbury‘s und besonders Tesco, sind hier bereits seit Jahren aktiv, allerdings nicht immer erfolgreich. „Neuer Wohnraum ist in Großbritannien nationale Priorität und wir können Ladengeschäfte im Zentrum neuer Gemeinden bauen“, so Ciaran Aldridge, Corporate Property Director von Aldi UK. „Als Einzelhändler, der bis zum Jahr 2022 1.000 Ladengeschäfte in UK bauen wird, passen wir ideal zu einem Sektor, der jedes Jahr Hunderttausende neuer Immobilien errichten soll.“

Supermärkte geben oft den Anstoß für Entwicklungen, die ein Projekt vorantreiben. Im nächsten Schritt gehen sie dann mit einem Bauherrn ein Joint Venture ein oder verkaufen diesem Teile eines Areals. „Besitz und Verwaltung von Wohnimmobilien ist kein Kernelement unseres Geschäftsmodells, aber wir betrachten die Zusammenarbeit mit Bauherren und Wohnungsbaugesellschaften als eine Möglichkeit zur Unterstützung unserer Expansionspläne. Wir beraten uns derzeit mit mehreren großen Bauherren, wie wir von den Wachstumsstrategien des jeweils anderen eventuell profitieren können“, fügt Ciaran Aldridge hinzu. In Fällen, in denen traditionelle Wohnimmobilienentwickler nach Möglichkeiten zur Beschleunigung der Entwicklung von Sanierungsprojekten suchen, kann die Einbeziehung eines Supermarktes zusätzliches Kapital für das Projekt bringen und damit den allgemeinen Plan unterstützen. 

„Ein neues Ladengeschäft kann als Ankermieter für eine größere Entwicklung fungieren. Das trifft insbesondere auf größere Wohnbauprojekte, die von ergänzendem Einzelhandel profitieren würden oder in dicht besiedelten Stadtgebieten wie London zu, in denen wir mehr von unseren kleinen Stadtgeschäften entwickeln möchten. Zudem sehen wir Optionen für die Zusammenarbeit mit Entwicklern auf Freehold- oder Leasehold-Basis“, so Ciaran Aldridge. „Wir gehen an jedes Projekt anders heran, streben immer eine sinnvolle und enge Zusammenarbeit mit Entwicklern an, auch wenn es nicht im Rahmen eines formalen Joint Ventures ist.“ 

Supermärkte besitzen naturgemäß große Immobilien und Grundstücke. Sie erwerben diese strategischen Areale oft, da sie hoffen, später die Genehmigung zum Bau eines größeren Ladengeschäfts zu erhalten. Infolgedessen ist die Entwicklung von Wohnimmobilien rund um ihre Ladengeschäfte meist der beste Weg, den größten Wert aus dem verbleibenden Land zu ziehen. Ein Sprecher für Sainsbury‘s erklärt: „Wir verfügen aktuell über Immobilienwerte in Höhe von ca. 11 Mrd. £ und wir möchten die Effizienz unserer Immobilien noch weiter verbessern. Seit 2009 entwickeln wir Mischnutzungsareale, um unseren Kunden ein verbessertes Einkaufserlebnis anbieten zu können, dem gestiegenen Wohnungsbedarf nachzukommen und um Städten und Gemeinden einen Stadterneuerungseffekt bieten zu können.“ Das Unternehmen baut gerade mehr als 1.000 Wohnungen, 4.000 weitere in London sind in Planung. Aufgrund der höheren, mit Wohnimmobilien erreichbaren Kapitalwerte liegt der Fokus von Supermärkten bei der Entwicklung von Wohnungen in London. In Gegenden mit niedrigem Wohnwert ist es eher selten, Bauprojekten mit Ladengeschäften als Ankermieter Wohnungen oder Häuser hinzuzufügen. 

Aufgrund des inhärenten Bedarfs im Zusammenhang mit der Nahversorgung sind Supermärkte eigentlich überall verortet, ganz unabhängig davon, ob die Gegend als attraktiv für eine Wohnimmobilienentwicklung erachtet wird oder nicht. Wenn sich jedoch die Wohnkultur eines Gebietes ändert, die Infrastruktur verbessert wird und die Gegend demzufolge attraktiver für die Wohnimmobilienentwicklung wird, befinden sich Supermärkte oftmals in einer hervorragenden Position, um genau davon zu profitieren. Bestehende Geschäfte werden dann umgebaut und kombinieren Wohneinheiten mit neu gestalteten, exakt auf die Bedürfnisse der Kunden abgestimmten Läden. Ein Beispiel hierfür ist Nine Elms in Südlondon. Dort hat Sainsbury‘s mit dem Wohn-immobilienentwickler Barratt London bei der Erweiterung seines aktuellen Ladengeschäfts um ca. 1.858 m2 und dem Bau von 737 Wohnungen zusammengearbeitet, um den – durch die geplante Erweiterung der nördlichen U-Bahn-Linie – gestiegenen Bedarf an Wohnungen in der Gegend zu nutzen. 

Durch die Bereitstellung von Wohnraum holen die Supermärkte ihre Kunden direkt zu sich. „Die Entwicklung von Supermärkten wird manchmal durch den Verkauf von Wohnimmobilien abgesichert. Es besteht der klare Vorteil, zusätzlichen Marktbedarf von zukünftigen Mietern zu schaffen“, so Adam Challis, Head of Residential Research bei JLL. Die Entwicklung derartiger Ladengeschäfte ist Städten und Gemeinden manchmal ein Dorn im Auge, da sie lokale Händler und den existierenden Stadtkern schützen wollen. Supermärkte wie Tesco erwarben deshalb in der Vergangenheit riesige Grundstücksbestände, die sie dann im Verlauf mehrerer Jahre verplanen und dabei Wohnimmobilien integrieren, um einen Anreiz für Gemeinderäte und Anwohner zu schaffen. „Für britische Supermärkte war die Beteiligung an urbanen Wohnbauprojekten ein Mittel zum Zweck. Tes-co wurde zu einem der größten Inhaber von Wohnungsbauentwicklungen in UK mit einer über 4.000 Einheiten umfassenden Pipeline. Diese war das Ergebnis einer auf Wohnungsbau ausgerichteten Politik, die beinhaltete, dass große Supermärkte in Städten nur mit Wohnungen darüber gebaut werden durften“, erklärt Adam Challis. Um dieser Politik gerecht werden zu können, richtete Tesco eine Sparte für große Wohnbauprojekte, Spenhill, ein. 

Grundsätzlich können Areale mit kombinierten Supermärkten und Wohnungen nur realisiert werden, wenn sich das für die Supermärkte lohnt. Aufgrund der in den letzten Jahren in Großbritannien gesunkenen Konsumausgaben wurde die Entwicklung einiger Ladengeschäfte zurückgezogen. Das trifft insbesondere für besonders große Ladengeschäfte zu. Diese sind zunehmend erfolglos, da sich der Online-Einzelhandel stark auf den Absatz für Non-Food-Güter wie Kleidung und Elektrogeräte auswirkt. 2015 gab Tesco 14 solcher Wohnbauareale mit Ladengeschäften auf und verkaufte sie für 250 Mio. £ an Meyer Bergmann, um Barmittel zur Reinvestition in das eigene Kerngeschäft zu erwirtschaften.  

Supermärkte helfen derzeit also nur bedingt, dem Wohnraummangel beizukommen. In der Regel eigentlich nur dann, wenn direkte und offensichtliche Vorteile für ihr Kerngeschäft entstehen. Ist es jedoch denkbar, dass ein Einzelhandelsunternehmen in Zukunft im Rahmen seiner primären Geschäftsstrategie aggressiv in der Wohnungsbauentwicklung tätig wird und den Markt so richtig aufmischt? „Die größte Hürde ist hier, dass britische Supermärkte gerne selbst an groß angelegten Entwicklungen mitwirken wollen“, sagt Nick Vaughan, Director im Bereich Wohnungsbau London bei Savills. „Es ist jedoch vorstellbar, dass einige der rührigeren Akteure, wie Amazon nach dem Kauf von Whole Foods, ein solches Modell in Betracht ziehen, wenn ausreichend Grundstücke zur Umsetzung vorhanden sind.“ 


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