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Glokale Foodtrends beflügeln Einzelhandelsimmobilien-Industrie

Die digitale Revolution und weiter steigende Wachstumszahlen beim E-Commerce stellen die traditionellen Geschäftsmodelle im Einzelhandel vor epochale Herausforderungen. Gleichzeitig eröffnen sich völlig neue Geschäftschancen. Sicher ist: Diese Entwicklung wird den Einzelhandelssektor nachhaltig verändern.

Zumindest für den Konsumenten ist längst auch der Einzelhandel eine Welt ohne Grenzen. Ursachen hierfür sind eine weltweit wachsende Kaufkraft und die Tatsache, dass sich Trends immer schneller rund um den ganzen Globus verbreiten. Der Bereich E-Commerce wächst laut dem European E-Commerce Report 2017 in Europa exponentiell und sein Marktanteil wird auf derzeit 602 Mrd. Euro geschätzt. Das entspricht einer Steigerung von 14 Prozent gegenüber 2016. Allerdings gibt es beim Onlinehandel erhebliche Unterschiede unter den einzelnen Warengruppen. Während Handys und Smartphones (30,1 Prozent) am häufigsten online gekauft werden, bilden Food & Beverage mit 1,6 Prozent das Schlusslicht.

Täglich oder wöchentlich im Lebensmitteleinzelhandel selbst einzukaufen ist aus mehreren Gründen nach wie vor die bevorzugte Shoppingvariante. Kunden wählen ihre Früchte, Gemüse, Fleisch und Fisch am liebsten persönlich vor Ort aus. Natürlich spielt auch der Preis eine entscheidende Rolle. Der Einsatz von Personal bei der Bearbeitung von Bestellungen und die gesamte Logistik kosten im ohnehin margenschwachen Lebensmittelhandel Geld, das die Mehrheit der Kunden nicht bereit ist zu zahlen. Während Händler also fragwürdige Investitionen in neue Vertriebskanäle scheuen, bleiben Kunden ihrem seit Jahr und Tag gewohnten Einkaufsverhalten treu, zumal beim Einkauf im Laden regelmäßig überraschende Sonderangebote locken. 

Investoreninteresse
Lediglich zwischen ein und drei Prozent beträgt der Anteil von Onlineshopping im europäischen Lebensmittelhandel, wobei die Unterschiede zwischen einzelnen Märkten beträchtlich sein können. Laut Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail bei PATRIZIA Immobilien, macht gerade dieser geringe Onlineanteil im Einzelhandel Investments in Supermärkte für Immobilieninvestoren interessant. „2012 und 2013 begannen wir, ein überwiegend auf dem Lebensmittelsektor basierendes Retailportfolio in Deutschland aufzusetzen. Damals war PATRIZIA mit etwa 500 Mio. Euro in verschiedenen Retail Assets investiert. Inzwischen beträgt die Investmenthöhe im Bereich Food Retail zwei Milliarden Euro, was ungefähr die Hälfte unseres gesamten Retailvolumens ausmacht“, so Herrmann: „Investments im Retailsektor halten wir aus mehreren Gründen für chancenreich: In Deutschland sind die großen Pächter in diesem Segment ausnahmslos Blue-Chip-Größen mit einer beeindruckenden Handelsperformance. Wir halten die Qualität der Mieterträge deshalb für erstklassig. Daneben sollte die Konkurrenz durch E-Commerce im deutschen LEH-Sektor im Unterschied zu anderen Handelsbereichen überschaubar bleiben. Kunden in Deutschland schätzen das Einkaufserlebnis in Supermärkten. Zum Vergleich: In Großbritannien werden Lebensmittel zu 3,4 Prozent online eingekauft, in Deutschland nur zu einem Prozent. Langfristig wird es sicherlich auch bei uns eine Zunahme von Lebensmittel-Onlinekäufen geben, jedoch auf einem vergleichbar geringen Niveau.“ 
Herrmann weiter: „Für unsere bestehenden Fonds suchen wir typischerweise Einzelhandelsimmobilien in der Größenordnung zwischen 15 und 45 Mio. Euro, die jedoch aufgrund der angespannten Angebotssituation und des wachsenden Wettbewerbs zunehmend schwierig zu finden sind. Es mag überraschend klingen, aber für uns ist es oft einfacher, größere Portfolio-Deals für einzelne Mandanten zu akquirieren, als umfangreiche Kapitalbeträge zu platzieren.“

„Der Bereich Lebensmittelmärkte hat trotz insgesamt zurückhaltender Investments im Handel deutlich an Boden gewonnen und verzeichnet ein spürbar wachsendes Investoreninteresse“, sagt James Watson, Head of Retail Capital Markets bei Colliers International. „Das Vertrauen in den Sektor ist zurück. Einzelhändler investieren wieder in neue Läden. Nach unserer Einschätzung wird das diesjährige Transaktionsvolumen deutlich über dem vom vergangenen Jahr liegen.“

Nach einem aktuellen Bericht von Colliers stiegen in der ersten Jahreshälfte alleine die Investments in Supermärkte in Großbritannien um 20 Prozent (Gesamtvolumen: 727 Mio. GBP). Diesen Trend bestätigen zahlreiche neue Investments einzelner Großinvestoren. Beispiel Supermarket Income REIT. Die überwiegend im Lebensmittelbereich engagierte Gesellschaft erhöhte in diesem Sommer über einen Börsengang im spezialisierten Fondssegment am Hauptmarkt der Londoner Börse ihre Investments um 200 Mio. GBP (227 Mio. Euro). Geplant ist der Erwerb eines diversifizierten Supermarkt-Grundstückportfolios, das Gesamt-Großbritannien abdeckt. „Das Segment Supermärkte bietet derzeit erstklassige Chancen im Immobiliensektor. Supermärkte stehen für sichere, nachhaltige Einnahmen in Verbindung mit der Chance auf substanzielles Kapitalwachstum“, sagt Nick Hewson, Vorstandschef von Supermarket Income REIT. Ein weiteres Beispiel ist Bouwfonds IM mit Hauptsitz in den Niederlanden. Die Managementgesellschaft veröffentlichte zuletzt Pläne zur Auflegung eines Immobilieninvestmentportfolios im Wert von 250 Mio. Euro. Der Schwerpunkt liegt auf Convenience Shopping in den Niederlanden. Geplant sind Shoppingcenter mit integrierten Supermärkten sowie einem Cluster weiterer Verbrauchermärkte. In Deutschland wiederum setzte die Bayerische Versorgungskammer (BVK) einen neuen deutschen Supermarkt- und Handelszentrenfonds auf, der zunächst mit 46 Liegenschaften an den Start geht.

Eine neue Savills-Studie zum Thema Lagervolumina im Einzelhandel (Verbrauchermärkte, Supermärkte, Einkaufszentren und Einzelgeschäfte in Europa) bestätigt, dass die Investments in diesem Bereich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 stark gestiegen sind (durchschnittlich 38 Prozent pro Jahr). Bezeichnenderweise lag das Gesamtvolumen im vergangenen Jahr (11 Mrd. Euro) um das 4,2-Fache höher als 2007. Das größte Wachstum in der vergangenen Dekade verzeichneten Deutschland (8,8-fach) und Schweden (5,7-fach).

Demnach lag der Löwenanteil der europäischen Investitionsaktivitäten in diesem Sektor mit 41 Prozent in Deutschland. Laut den Experten von Savills zeigt diese Entwicklung, dass der Sektor bei Investoren seinen Status als sicherer Hafen bewahrt hat. An zweiter Stelle folgt Großbritannien mit einem Anteil von 27 Prozent, wobei sich der traditionelle britische Einzelhandels- und Lagerhaltungssektor derzeit stark verändert und einem strukturellen Wandel unterliegt. Das Comeback dieser Assetklasse ist nicht nur auf eine seit Jahrzehnten hohe Stabilität dieses etablierten Sektors zurückzuführen, sondern auf ein weiteres Schlüsselphänomen: neue Trends im Bereich Food & Beverage. „Händler und Vermieter haben verstanden, dass der Wandel im Einzelhandelssektor eher struktureller als zyklischer Natur ist“, erklärt Eri Mitsostergiou, Direktor von Savills European Reseach. „Überzeugende Out-of-Town-Konzepte brauchen einen Mix aus verschiedenen Warenangeboten, vielfältige Freizeit- und Gastronomieofferten sowie generell ein attraktives Ambiente, um sich zu einem Lieblingsort der Besucher zu entwickeln.“

Food & Beverage – going glocal
Mehr und mehr Verwalter im Einzelhandel sehen Verbesserungen ihres Gastronomieangebots in Shoppingcentern als wichtigen Schachzug, um dem aufkommenden E-Commerce-Trend entgegenzutreten. Essen gehen ist nach wie vor eine der beliebtesten Freizeitaktivitäten der heutigen Generation. Tatsächlich konnten zahlreiche Restaurants und Snackbars – nicht wenige mit regionaler Ausrichtung – ihre Gästefrequenz und Verweildauer zuletzt wieder deutlich nach oben schrauben. Unibail-Rodamco, Europas größtes börsennotiertes Unternehmen im Bereich Gewerbeimmobilien, startete bereits vor einigen Jahren ein Programm zur Verbesserung des Gastronomieangebots in ihren Shoppingcentern. Im Ergebnis entstanden in allen Centern attraktive Gastro-Locations, die sich durch klare Unterscheidungsmerkmale zu anderen F&B-Angeboten am Ort auszeichnen. „Food Halls, eine Mischung aus Co-Working-Plätzen und Esstischen, bieten ein einzigartiges Ambiente“, sagt der COO von Unibail-Rodamco, Jean-Marie Tritant. Viele Modemarken waren Vorreiter beim Thema Glokalisierung. Der Bereich Food & Beverage bietet in dieser Hinsicht jedoch ein weitaus größeres Spielfeld. Zahlreiche Shoppingcenter-Verwalter setzen vor allem auf Partnerschaften mit globalen Marken wie Starbucks, Costa Coffee oder Joe and the Juice. Andere gehen einen Schritt weiter, vertrauen auf authentische Formate, ein Ambiente, das den lokalen Bezug herausstellt, und schaffen es auf diese Weise, die Kundenfrequenz im Einzelhandel zu steigern. Diese neue F&B-Welt kennt keine Denkverbote. Deswegen werden auch zahlreiche Onlineangebote wie Social-Media-Kommunikation, Offsite-Bestellungen usw. eingebunden. 

Im vergangenen Jahr wuchs der Bereich F&B Delivery z.B. in Großbritannien zehnmal schneller als der restliche Einzelhandelsmarkt. Eine wesentliche Rolle spielten dabei Aggregator-Partner wie Deliveroo, Just Eat, Hungry House und UberEATS. Auch die 10-Milliarden-Pfund-Übernahme des amerikanischen Top-Lebensmittelhändlers Whole Foods durch Amazon zeigt, dass selbst bis dato reine Onlinehändler lokale Märkte auch in Zukunft als chancenreich einstufen. „Es ist bekannt, dass einige den traditionellen Einzelhandel durch Amazon, den größten Etailer der Welt, bedroht sehen und bereits das Sterbeglöckchen läuten hören. Nichts liegt ferner als das“, meint Darren Yates, Chef von EMEA Retail Research & Insight, Cushman & Wakefield. „Natürlich durchläuft das herkömmliche Einzelhandelsgeschäftsmodell eine Zäsur. Physische Waren werden aber weiterhin einen physischen Ort der Präsentation brauchen.“ Es ist weiterhin der gute, alte Lebensmittelladen um die Ecke, der aus dem Alltag und der Lebenswirklichkeit der Kunden nicht wegzudenken ist.