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Disruption verändert Gebäude

Disruptive Konzepte verändern die Art, wie wir Gebäude nutzen. Ob Wohnen, Arbeiten, Einkaufen oder Freizeit gestalten – die Digitalisierung sorgt für vollkommen neue Lebensweisen und beeinflusst unsere Sicht auf Immobilien. Aber wie nachhaltig werden Erscheinungen wie Airbnb, WeWork oder Co-Living unsere Welt verändern? Darauf gibt es nicht nur eine Antwort …

Disruption bei Food Konzepten

Das Kursaal-Théâtre in Lausanne ist schon immer etwas Besonderes gewesen. Auch jetzt, wo statt Schauspieler ge­räucherter Fisch, gebrühte Würste und frisches Brot die neuen Stars sind. Selbstgemachtes steht wieder hoch im Kurs des Verbrauchers. Das weiß man auch beim Schweizer Coop-Konzern und setzt hier auf eine moderne/alte kulinarische Welt, die sich dem neugierigen Gourmet mit dem ersten „Fooby“-Store erschließt. Das neue Ladenformat präsentiert exklusive Spezialitäten von regionalen Produzenten – und ist mehr eine Manufaktur als ein Lebensmittelgeschäft: Vor Ort werden Sauerteig-Baguettes, Bauernbratwürste, Ziegenkäserollen, Granola oder Poke Bowls unter dem Namen „Fooby“ angeboten und sind auch nur dort erhältlich. Non-Food-Artikel, Küchenhelfer und Tischdekoration gehören zum Gesamtkonzept dazu: verweilen, genießen und konsumieren – in außergewöhn­lichem Ambiente, das mit einem ehemaligen Theatersaal inklusive Bühne und Empore seinesgleichen sucht. Ähnliches gilt für Mailands historisches Postgebäude: Hier präsentiert sich ein „Starbucks Reserve“ auf einer Fläche von 2.300 Quadratmetern mit einem gigantischen Trommelröster. Man sitzt auf hohen Barhockern an einer Mamortheke, probiert unzählige Kaffeesorten, kann selbst gemachte Lasagne essen und zugleich Kleinigkeiten shoppen. 

Flächen neu denken und gestalten

Willkommen in der Welt der Pilotprojekte. Denn seit das Onlineshoppen dem stationären Handel immer mehr Marktanteile streitig macht, versucht man, mit neuen Konzepten dagegenzusteuern, um den Kunden wieder in die Innenstädte zu ziehen. Mit historischen Gebäuden und Produkten zu locken, die es nur vor Ort gibt, ist aus Sicht von Handelsexperten ein Schritt in die richtige Richtung – aber nicht genug. „Das Überraschende oder Besondere zu schaffen, ist wichtiger als je zuvor für den stationären Handel, der gegenüber dem Onlinehandel häufig im Nachteil ist“, sagt Martin Mörl, Geschäftsführer des Projektentwicklers Prelios Immobilien Management.  „Stationärer Handel muss sich an feste Öffnungszeiten halten und kann nur begrenzt Sortimente anbieten. Daher muss er mit anderen Dingen punkten – beispielsweise mit Erlebniswelten in entsprechender  Atmosphäre. Denn das kann Online nicht bieten.“

Auch eine Erscheinung wie Airbnb ist nicht disruptiv, weil es schon zuvor jede Menge Vermietungsplattformen gegeben hat. Aber diese Plattformen haben den Wohnungs- und auch den Hotelmarkt ordentlich durcheinandergewirbelt ... niemand muss mehr zwangsläufig in ein Hotel, wenn er eine ganze Wohnung für weniger mieten kann.

Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie

Dazu bedarf es immer neuer Angebote, die mehr als Einkauf versprechen, sowie Immobilien, die so gestaltet sind, dass sie zum Bleiben ein­laden. Als Heilsbringer gelten zurzeit Food-Konzepte wie der Centerbetreiber ECE sie in seinen Shopping Centern umsetzt. Etwa in Frankfurt am Main, wo das „MyZeil“ ein Jahr lang umgebaut wurde, um jetzt mit „Foodtopia“ zu starten – einer Kombination aus Food- und Entertainment-Angebot sowie der pulsierenden Atmosphäre einer Markthalle. Es gibt Außenterrassen mit Blick auf die Frankfurter Skyline, eine Event-Fläche und ein Premiumkino. Marktbeobachter wie Thomas Beyerle sind überzeugt, dass das Kalkül, über einen Mix aus Essen und Freizeitvergnügen wieder mehr Kunden zu gewinnen, nur für eine gewisse Zeit aufgehen wird. Denn insgesamt steige das Risiko für Handelsimmobilien­besitzer, weil der Verbraucher immer schneller nach Neuem verlange. „Hat man früher an Topstandorten häufig Mietverträge über zehn Jahre und mehr abschließen können, ist das heutzutage keine Selbstverständlichkeit mehr. In der Gastronomie gibt es inzwischen alle zwei Jahre neue Konzepte“, sagt der Research-Chef von Catella. „In anderen Bereichen kann man beim Innovationszyklus von fünf Jahren ausgehen.“ Und selbst das sei mit Vorsicht zu genießen, wie die Insolvenz des Bekleidungsunternehmens Gerry Weber und die aktuelle Gewinnwarnung der börsennotierten Systemgastronomiekette Vapiano zeigten. Vor allem Mittelstädte könnten künftig von sogenannten „disruptiven“ Konzepten in der Immobilienwirtschaft profitieren, ist Prelios-Chef Mörl sicher. „In zahlreichen solcher mittelgroßen Städte gibt es mehrgeschossige Kaufhäuser, die sich für neue Nutzungen eignen. Deren Flächen lassen sich jetzt  vollkommen neu denken und gestalten“, so Mörl. „In Recklinghausen soll demnächst das fünfstöckige Karstadt-Gebäude im Herzen der Stadt zum Marktquartier werden: Geplant sind neben Gastronomie und Einzelhandel im Untergeschoss ein Hotel, betreutes Wohnen und eine Kindertagesstätte.“

Digital technology is changing our lives, housing, work, consumption – the entire way we conceive of cities.
©Sinology: Digitale Technologien beeinflussen unsere Wohn-, Arbeits- und Unterhaltungsstätten. Sie lassen uns überdenken, wie wir Städte bauen.

Andernorts werden zudem Co-Working-Plätze oder Sportanlagen in solchen Immobilien eingerichtet. Langsam, aber sicher entsteht so wieder Leben in kleineren Städten. Günther Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, spricht deshalb auch weniger von „disruptiven“ als von „evolutionären“ Konzepten. „Disruptiv ist eigentlich die Digitalisierung selbst, die unser aller Leben, Wohnen, Arbeiten und Konsumieren verändert hat. Auch eine Erscheinung wie Airbnb ist nicht disruptiv, weil es schon zuvor jede Menge Vermietungsplattformen gegeben hat“, so Vornholz. „Aber diese Plattformen haben den Wohnungs- und auch den Hotelmarkt ordentlich durcheinandergewirbelt: Mieter können sich eine Übersicht über das Wohnungsangebot verschaffen – und zwar für jeden Standort in Deutschland. Jederzeit und von überall aus. Und niemand muss mehr zwangsläufig in ein Hotel, wenn er eine ganze Wohnung für weniger mieten kann.“ Der demografische Wandel, die Individualisierung des Wohnens und die Flexibilisierung der Arbeitswelt führen laut Vornholz zusätzlich zu ver­änderten Nachfragestrukturen. „Die zunehmende Flexibilität am Arbeitsplatz auch aufgrund der Digitalisierung wirkt sich positiv auf den Markt für zeitlich befristete Wohnkonzepte aus, wobei insbesondere in Großstädten der Bedarf wächst“, sagt Vornholz. „Viele Menschen absolvieren während des Studiums ein Praktikum oder suchen bei einer projektbezogenen Arbeit eine vorübergehende Wohnlösung. Diese Jobnomaden scheuen die teure und zeitaufwendige Suche und Einrichtung einer eigenen Wohnung.“ 

Neue Wohnkonzepte

Shared Living Space oder Wohnen auf Zeit, kooperatives Wohnen oder Leben auf geteilten Flächen (englisch: living with shared common space) – die Bezeichnungen sind vielfältig. Gemeinsam ist ihnen die veränderte Lebenseinstellung vor allem junger Menschen, wozu auch gehört, sich beispielsweise mit dem Kauf einer Eigentumswohnung Zeit zu lassen. Vornholz ist sich daher sicher, dass Wohnungsunternehmen schnell handeln müssen, bevor ihnen ein Teil des Gesamtmarktes wegbricht, weil neue Marktplayer ein wachsendes Segment okkupieren – zumal Interimswohnlösungen immer sehr viel mehr Miete einbringen als Dauerwohnraum. „Andererseits kann man davon ausgehen, dass die neuen Wohnkonzepte angesichts von 20 Millionen Mietwohnungen hierzulande nur ein kleiner Teilbereich bleiben werden“, so Vornholz. 

Gefragt: Flexibilität

Und wie steht es mit Co-Working, Desk-Sharing und Homeoffice? Immerhin wünscht sich jeder dritte Arbeitnehmer, wenigstens ab und zu von zu Hause aus arbeiten zu können. Faktisch tun es aber nur zwölf Prozent; in Norwegen sind es bereits 38 Prozent, so das Deutsche Institut der Wirtschaft. Homeoffice hierzulande stagniert. Aber warum? Die Co-Working-Branche selbst beklagt die mangelnden Flächen, die weitere Expansion verhinderten. Andere Marktbeobachter sehen indes das Risiko, das mit flexiblen Arbeitsplätzen einhergeht, als einen Hauptgrund für die Stagnation. Während beim traditionellen Geschäftsmodell der Bürovermietung mittel- bis langfristige Mietverträge für Sicherheit für Mieter und Vermieter sorgen, bergen Co-Working-Lösungen die Gefahr von Mindereinnahmen durch flexible Konditionen im Hinblick auf Laufzeiten, Anzahl und Preise von Büroraum – vor allem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Bestandshalter und Anleger sind nach wie vor skeptisch hinsichtlich der Wertentwicklung einer teils an Co-Working-Anbieter vermieteten Immobilie. Liegt deren Anteil bei mehr als 35 Prozent, gelte das als preismindernd, so der „Flexible Workspace Report“ von Art-Invest Real Estate Management. Andererseits könne eine allgemeine Rezession für mehr freie Flächen und eine entsprechende Expansion sorgen. Den klassischen Arbeitsplatz werde es dennoch noch lange geben, ist Immobilienexperte Vorholz überzeugt: „Trotz hohen Wachstums alternativer Arbeitsplätze verliert das klassische Büro seine Bedeutung als zentrale Anlaufstelle nicht, vielmehr ist es weiterhin der Standard.“