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Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche - Die Uhr Tickt

Schon seit geraumer Zeit warnen zahlreiche Experten vor den dramatischen Auswirkungen eines menschengemachten Klimawandels. Unerträglich warme Temperaturen in vielen Erdteilen der Welt könnten direkte Folge einer solchen Weiterentwicklung sein. Genauso wie ein unkontrollierbarer Anstieg des Meeresspiegels, der Teile unseres Planeten unbewohnbar machen würde. Hinweise darauf, dass solche Warnungen inzwischen in Teilen des Immobiliensektors angekommen sind, reichen nicht mehr aus. Auch nicht, dass Nachhaltigkeit mittlerweile ein Gesprächsthema in der Immobilienbranche geworden ist und erste Maßnahmen auf den Weg gebracht worden sind.

Nachhaltigkeit in der Immobilienbrache

Schon seit geraumer Zeit warnen zahlreiche Experten vor den dramatischen Auswirkungen eines menschengemachten Klimawandels. Unerträglich warme Temperaturen in vielen Erdteilen der Welt könnten direkte Folge einer solchen Weiterentwicklung sein. Genauso wie ein unkontrollierbarer Anstieg des Meeresspiegels, der Teile unseres Planeten unbewohnbar machen würde. Hinweise darauf, dass solche Warnungen inzwischen in Teilen des Immobiliensektors angekommen sind, reichen nicht mehr aus. Auch nicht, dass Nachhaltigkeit mittlerweile ein Gesprächsthema in der Immobilienbranche geworden ist und erste Maßnahmen auf den Weg gebracht worden sind.

Wohlklingende Worte wie „verantwortungsbewusstes Investieren“ und „Impact Investing“ machen innerhalb der Branche schon länger die Runde, aber erweisen sich bei genauerem Hinsehen als wenig hilfreiche Floskeln. Die Wahrheit ist, dass die Welt keineswegs – wie suggeriert - auf dem richtigen Weg ist, die globale Erwärmung auf ein vorindustrielles Niveau zu reduzieren und dadurch eine katastrophale Klimaentwicklung zu verhindern. Neueste Untersuchungen des Zwischenstaatlichen Ausschusses für Klimaänderungen (IPCC) lassen keinen Zweifel daran, dass die derzeitigen Regulierungen nicht ausreichen, um das Ziel „Eindämmung der globalen Erwärmung“ auch nur annähernd zu erreichen. Gerade im Immobiliensektor muss man sich mittlerweile die Frage stellen, ob der ernsthafte Wille überhaupt vorhanden ist, geltendes Baurecht in Frage zu stellen. Und ausreichend Bereitschaft vorhanden ist, sich nicht nur mit Mindestzielen bei der Energieeffizienz von Gebäuden zufriedenzugeben? Ist die Branche tatsächlich bereit, einen angemessenen Anteil zur Bekämpfung des Klimawandels zu leisten?

Dem gesamten Immobiliensektor bietet sich jetzt eine einmalige Chance, eine entscheidende, proaktive Rolle bei der Schaffung einer nachhaltigen Zukunft für zu spielen. Infrastruktur und Immobilien – also die „gebaute Umwelt“ - können den Wandel zu einer lebenswerteren Welt tatkräftig unterstützen, zumal alle dazu erforderlichen Methoden und Maßnahmen seit Jahren bekannt sind. Wie die Technologien zum Bau nachhaltiger, umweltfreundlicher und energieeffizienter Gebäude aussehen, ist seit Langem kein Geheimnis mehr. Die allermeisten Baumaterialien können direkt vor Ort beschafft und später recycelt werden, was Treibhausgasemissionen sofort und deutlich senken würde. Gebäudezertifizierungen bieten mehr als nur Anhaltspunkte, wie nachhaltige Gebäude auszusehen haben und zahlreiche Branchen-Benchmarks sowie -Richtlinien lassen keinen Zweifel daran, wodurch sich nachhaltige Immobilienfonds auszeichnen und wie die Kommunikation an die verschiedenen Zielgruppen erfolgreich gestaltet werden kann.

Trotzdem spielt das Thema Nachhaltigkeit in der Regel bei Risikobetrachtungen weiterhin eine Sonderrolle und wird bei der Entwicklung von Geschäftsplänen nach wie vor stiefmütterlich behandelt. Richtig ist: Um tatsächlich verantwortungsbewusstes Investieren in unserer Branche zu etablieren, muss Nachhaltigkeit bei jeder Investitionsentscheidung und in jeder Geschäftsplan-Entwicklung oben an stehen mit dem Ziel, dass ökologische und soziale Auswirkungen bei der Definition von Erfolg und dessen Messung auf Augenhöhe mit finanzieller Performance behandelt werden.

Verantwortungsbewusstsein im Immobiliensektor

Es war ein historischer Moment in Paris im Jahr 2015, als sich selbst weniger freundlich gesinnte Länder bereit erklärten gemeinsam die globale Erwärmung einzudämmen. Die Dringlichkeit der Lage veranlasste sie, altbekannte Differenzen ruhen zu lassen und sich auf ein gemeinsames Papier zu verständigen.

In diesem als Pariser Klimaabkommen bekannt gewordenen Vertragswerk wurde der Bausektor ausdrücklich als einer von sechs Sektoren mit den höchsten CO2-Emissionen genannt. Unser Sektor verbraucht jährlich über 40% der globalen Energie; 30% der globalen Treibhausgasemissionen (GHG) werden durch Gebäude verursacht.

Als wichtigstem Teil des Abkommens erließen die einzelnen Nationen Gesetze zur Eindämmung des Klimawandels. Auch die Europäische Union legte verbindliche Rechtsvorschriften zur Erreichung der Klima- und Energieziele auf dem Kontinent fest. Bis 2050 sollten die Treibhausgasemissionen gegenüber 1990 um 80-95% und bis 2030 die Energieeffizienz um mindestens 32,5% gesteigert werden.

Wenn der Immobiliensektor die Bedrohung durch den Klimawandel ernst nimmt, sollten wir den Gebäudebestand auf hocheffiziente und kohlenstoffarme Anlagen umstellen. Ambitionierter als bislang der Fall.

Alle Unterzeichner konnten sich daraufhin auf die kommenden Änderungen, strengere Anforderungen sowie weitere geplante Schritte vorbereiten. Zumal außer Frage stand, dass insbesondere die gesamte Immobilienwelt zukünftig anders aussehen würde – angefangen bei Änderungen einzelner Bauvorschriften bis hin zu einer Neubewertung von Vermögenswerten sowie neuen Publizitätspflichten auf Unternehmensebene.

Nachhaltigkeit als Chance

Unternehmen, die diese Art von Regulierung weiterhin überwiegend als Kostenfaktor betrachten, haben noch nicht verstanden vor welch einschneidendem Wandel wir stehen. Im August gab der sog. Business Roundtable, ein Zusammenschluss führender US-amerikanischer Führungskräfte, bekannt, zukünftig nicht mehr nur auf Aktionärsinteressen zu achten, sondern auf die Interessen sämtlicher Stakeholder eines Unternehmens. Und – ganz allgemein gesprochen – den Begriff Rendite neu zu definieren und echte Mehrwerte in den Vordergrund zu stellen.

Eine wahrlich bemerkenswerte Kehrtwende einer Interessengruppe, die bis dahin vor allem für ihre Aktionärsfreundlichkeit bekannt war. Aber auch Aktionäre erwarten heute bereits mehr von Unternehmen als „nur“ Renditen – so viel steht fest.

Internationale institutionelle Anleger sind der Gesetzgebung häufig einen Schritt voraus und nehmen inzwischen mehr und mehr ESG-Faktoren in ihren Managerauswahlprozess auf. Due Diligence-Fragebögen werden immer detaillierter und lassen kaum noch Raum für unverbindliche Aussagen oder nichtssagende Formulierungen. Aus gutem Grund: Immer öfter verkaufen große Pensionsfonds und Staatsfonds ihre Anteile an solchen Unternehmen, die das Thema Nachhaltigkeit erkennbar nicht ernst nehmen und ESG-Standards außer Acht lassen. Inzwischen fällt bereits mehr als ein Drittel aller weltweit investierbaren Vermögenswerte (rund USD 30 Billionen) auf Assets, die auf Grundlage von ESG-Standards konzipiert sind. Ohne Frage kommt kein Investor mehr an dieser Entwicklung mehr vorbei.

Wie auch immer: Nachhaltigkeit sollte in erster Linie als Chance gesehen werden, echte Wert zu schaffen, einen positiven Impact zu erzielen und Investitionen in Erzeugnisse zu bevorzugen, die keine Wegwerfprodukte sind und die Umwelt nicht schädigen.

Wenn der Immobiliensektor die Bedrohung durch den Klimawandel ernst nimmt, sollten wir den Gebäudebestand auf hocheffiziente und kohlenstoffarme Anlagen umstellen und dadurch den Energieverbrauch sowie Treibhausgasemissionen ambitionierter senken als bislang der Fall. Das Hauptverkaufsargument nachhaltiger Gebäude besteht darin, dass nur solche Bauten über modernste Gebäudetechnologie verfügen und somit Eigentümern und Nutzern einen höheren Mehrwert bieten als herkömmliche Gebäude.

Wer zu spät kommt...

Tatsächlich hindert uns nichts daran, unser Augenmerk konsequent auf die Entwicklung nachhaltiger Gebäude sowie der Sanierung des Gebäudebestands zu richten und dadurch in Zukunft nur noch energieeffiziente Gebäude zu bauen.

Ein wichtiger Punkt ist unsere Sichtweise auf Investitiionen. Wir definieren Anlageentscheidungen seit jeher aufgrund von Finanzmodellen, die sich als untauglich erwiesen haben, nachhaltige Werte und gesellschaftlichen Nutzen zu schaffen. Benefits, die bei solchen Finanzmodellen unberücksichtigt bleiben und etwas überheblich als „weiche Faktoren“ herabgewürdigt werden – und die bestenfalls ergänzende Pluspunkte sind, die erst am Ende eines solchen Bewertungsprozesses finden. Wenn überhaupt.

Ein häufiges Gegenargument lautet, dass weder ein Investor noch ein Mieter für Nachhaltigkeit etwas bezahlen will. Aber diese Frage ist falsch herum gestellt. Es kommt nicht zuerst darauf an, wer bezahlt, sondern wer am Ende des Tages gewinnt, wenn auf Nachhaltigkeit aufgebaute Geschäftsmodelle zukünftig die entscheidenden Werte generieren und von der Gesellschaft als positiv eingeschätzt werden.

Und nicht zu vergessen: Menschen haben generell Schwierigkeiten, zeitliche Abläufe richtig einzuschätzen. Noch immer betrachten viele den Klimawandel als ein abstraktes Zukunftsthema, das in weiter Ferne liegt und mit dem man sich erst dann zu beschäftigen braucht, wenn der „Notfall“ eingetreten ist. Verantwortungsvolles Denken und Handeln sieht anders aus.  

Beispiele gefällig? Im Sommer 2019 hatten wir am 25. Juli mit 42,6 ° C die wärmsten Temperaturen zu verzeichnen, die jemals in Paris gemessen wurden. Zur selben Zeit wüteten in der Arktis bislang nicht gekannte Waldbrände, deren Rauch vom Weltraum aus zu sehen war und der etwa 100 Megatonnen Kohlendioxid in die Atmosphäre freisetzte. Einen Monat später verlor Grönland an einem Tag rund 11 Milliarden Tonnen Eis. Zwei Wochen später kündigte Indonesien an voraussichtlich eine neue Hauptstadt auswählen zu müssen, weil die Immer-Noch-Hauptstadt Jakarta voraussichtlich bis 2050 vollständig unter Wasser liegen könnte.

All dies sind reale und unmittelbare Folgen des Klimawandels - und wir werden in naher Zukunft zunehmend drastische Auswirkungen erleben. Die Häufigkeit und Intensität von Unwettern, Naturkatastrophen und rekordverdächtigen Hitzewellen dürfte von Jahr zu Jahr zunehmen.

Die Konsequenzen werden sich auch auf jene Assets auswirken, die wir für unsere Kunden verwalten. Laut einem Bericht von Klimaforschern des Crowther Lab, einer weltweit anerkannten Forschungsgruppe an der ETH Zürich, werden bis 2050 schätzungsweise 77% der Weltstädte einen einschneidenden Klimawandel erleben. In Europa werden die Städte im Sommer um 3,5 Grad wärmer sein und im Winter um satte 4,7 Grad. Bis dahin wird sich das Klima in Paris kaum noch von demjenigen in Canberra in Australien, wo schon heute extreme Dürreperioden vorherrschen, unterscheiden.

Moderne Immobilien können die globalen CO2-Emissionen verringern. Die Technologien sind längst vorhanden. Wird die Immobilienbranche noch rechtzeitig handeln und sich umstellen? Noch haben wir eine Wahl: Entweder entscheiden wir uns für unsere Bequemlichkeit - oder unsere eigene Zukunft.