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Der Mietmarkt von heute funktioniert global

Immer mehr internationale Investoren entdecken die Chancen des europäischen Mietwohnungsmarktes. Dass die grenzüberschreitenden Investitionen in diesem Segment deutlich zugenommen haben, hat mehrere Gründe.

Manche Entwicklungen sorgen für Aufsehen und dominieren die Schlagzeilen, obwohl sie bei Licht betrachtet gar nicht so dramatisch sind. Andere Tendenzen vollziehen sich von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt, obgleich sie beträchtliche Auswirkungen haben. So verhält es sich mit der Wohneigentumsquote in Europa: Während über Jahrzehnte hinweg der Anteil der Haushalte, die im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung leben, kontinuierlich stieg, ist dieser Trend seit der Finanzmarktkrise von 2008 gestoppt. 

Dass der Anteil der Mieter mittlerweile steigt, belegen Zahlen der EU-Statistikbehörde Eurostat. Während 2010 noch 71 Prozent der Menschen in der EU in einer Immobilie wohnten, die ihnen selbst gehörte, waren es 2015 nur noch 69,4 Prozent. Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass immer mehr Regierungen erkannt haben, dass eine hohe Wohneigentumsquote nicht zwingend vorteilhaft ist. Spanien beispielsweise – ein Land mit einer hohen Quote von rund 80 Prozent – war in besonderem Maße von der Immobilienmarktkrise nach der Lehman-Pleite von 2008 betroffen. Viele Haushalte hatten nämlich in der Hoffnung auf weiter steigende Hauspreise eine Immobilie erworben, waren dann aber nach Ausbruch der Krise nicht in der Lage, Zins und Tilgung zu leisten – mit der Folge, dass sie ihr Haus aufgeben mussten. 

Ein großer, gut funktionierender Mietwohnungsmarkt hingegen bietet den Menschen die Möglichkeit, in eine kleinere, günstigere Wohnung umzuziehen, wenn sie ihren Arbeitsplatz verlieren oder aus anderen Gründen in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Auch für die Volkswirtschaft ist ein intakter Mietwohnungsmarkt von Vorteil: Er erleichtert es, dass Menschen in eine andere Stadt ziehen, um dort eine Stelle anzutreten. Die eigene Immobilie kann sich hingegen als Bremsklotz auswirken und Mobilität verhindern. Damit auch Fach- und Führungskräfte die nötige örtliche Flexibilität aufbringen können, ist es zudem wichtig, dass nicht nur günstige Mietwohnungen für Bezieher von kleinen Einkommen zur Verfügung stehen, sondern auch hochwertige Mietangebote für anspruchsvolle Zielgruppen.

Eine Chance für Investoren
Dass der Mietwohnungsmarkt an Bedeutung und Größe gewonnen hat, bietet Anlegern erhebliche Chancen. Denn wenn das Angebot steigt, nimmt auch die Liquidität zu, sodass mehr Immobilien den Eigentümer wechseln können. Tatsächlich ist das Transaktionsvolumen von Mehrfamilienhäusern in Europa zuletzt markant gestiegen und hat 2017 das höchste Niveau seit Beginn der Aufzeichnungen erreicht. In manchen Staaten ist dies das Ergebnis einer gezielten Politik; die Niederlande beispielsweise sprachen schon vor einigen Jahren ausländische Investoren an, um den einheimischen Wohnungsmarkt flexibler zu machen.

Natürlich hat zum Anstieg des Transaktionsgeschäfts auch der Umstand beigetragen, dass Immobilien in der derzeitigen Niedrigzinsphase grundsätzlich attraktiv und Anlagealternativen kaum vorhanden sind. Trotzdem ist es auffällig, dass der Anteil nicht-europäischer Investoren auf dem europäischen Wohnimmobilienmarkt zugelegt hat. Zwischen Mitte 2016 und Mitte 2017 waren sie für rund die Hälfte aller grenzüberschreitenden Investitionen verantwortlich, wobei der Schwerpunkt auf Deutschland und Großbritannien lag. Der europäische Wohnungsmarkt ist also nicht mehr von europäischen Investoren dominiert, sondern zeigt mittlerweile ein ähnliches Bild wie der Gewerbeimmobilienmarkt, der schon länger vom Engagement amerikanischer und asiatischer Investoren geprägt ist.

Internationalisierung und Professionalisierung
Diese Internationalisierung unterstreicht, wie professionell der Markt geworden ist. Institutionelle Investoren legen ihr Kapital nicht mehr nur in Bürohäusern, Einkaufszentren, Hotels und Logistikimmobilien an, sondern verstärkt auch in Mehrfamilienhäusern. Diese haben im Vergleich zu Gewerbeimmobilien vor allem einen Vorteil: einen stabilen, gut kalkulierbaren Cashflow, der vom Charakter her mit einer Staatsanleihe vergleichbar ist, aber eine höhere Rendite bringt. Denn ein Dach über dem Kopf brauchen die Menschen immer, sodass gut gepflegte Wohnungen in nachgefragten Lagen aller Voraussicht nach dauerhaft gute Vermietungsaussichten haben. Zudem hat sich im Vergleich zur Krise von 2008/09 ein Punkt entscheidend geändert: Die Investoren verzichten heute auf abenteuerliche Fremdkapital-konstruktionen, die unter Umständen zu Verwerfungen führen können, und arbeiten meist mit hohem Eigenkapitalanteil.

Für Investitionen in den Wohnungsmarkt spricht zudem, dass dieser von einem aktuellen Megatrend profitiert: der Urbanisierung. Die Vereinten Nationen schätzen, dass der Anteil von Menschen, die in städtischen Ballungsräumen leben, weltweit von heute 74 Prozent auf über 80 Prozent im Jahr 2050 steigen wird. Auch in Europa gewinnen die wirtschaftlich starken Großstädte Einwohner. Dabei fehlt es vielerorts bereits heute an attraktiven und gleichzeitig bezahlbaren Mietwohnungen. Investoren können deshalb mit steigenden Mieten und auch steigenden Kapitalwerten rechnen.
Noch verstärkt wird diese Entwicklung, weil die meisten Ballungsräume derzeit nicht in der Lage sind, das nötige Neubauvolumen zu erreichen. Die Zahl der Wohnungen, die in den EU-Ländern jährlich neu gebaut werden, beträgt zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Geht man von einer durchschnittlichen Lebensdauer eines Wohngebäudes von 100 Jahren aus, so reicht die Neubautätigkeit gerade mal aus, um die Zahl der Wohnungen stabil zu halten, nicht aber, um den wachsenden Bedarf zu decken. Ein Überangebot an Wohnraum ist also nicht zu befürchten – im Gegenteil: Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich verschärfen, was die Mieten zusätzlich in die Höhe treiben wird.

Reglementierung beachten
Allerdings bemühen sich viele Staaten, mit politischen Maßnahmen die Mietsteigerungen zu dämpfen – Deutschland mit seiner Mietpreisbremse ist ein prominentes Beispiel dafür. Solche regulatorischen Eingriffe bedeuten jedoch keineswegs, dass der entsprechende Wohnungsmarkt für Investoren unattraktiv werden muss. Das beste Beispiel dafür ist Schweden: Der dortige Wohnungsmarkt ist extrem stark reglementiert und gilt aus Investorensicht trotzdem als einer der attraktivsten Europas.
Wichtig für Investoren ist es jedoch, diese politischen Rahmenbedingungen zu kennen und in ihrer Strategie die Komplexität der nationalen Märkte zu berücksichtigen. Mehr noch als bei anderen Assetklassen ist ein tiefes Verständnis für das regulatorische Umfeld und die konkreten Gegebenheiten die Basis für den Erfolg der Investition. Anleger benötigen deshalb lokales Know-how, um nicht von politischen Entscheidungen auf dem falschen Fuß erwischt zu werden.

Darüber hinaus gilt, was bei Immobilien immer zu beachten ist: Die Lage muss genau geprüft werden. Trotz der grundsätzlich positiven Entwicklung verspricht nicht jede Lage in jeder Stadt Erfolg. Investoren sollten sich deshalb nicht zu viele Standortkompromisse schönreden lassen. Wenn sie aber die Lage und die Rahmenbedingungen sorgfältig analysieren, so sind Wohnimmobilien ein attraktives, sicheres Investment mit guten Zukunftsaussichten: Nach Berechnungen der PATRIZIA Immobilien AG können Bestandshalter in den kommenden fünf Jahren im Durchschnitt eine jährliche Gesamtrendite von sechs bis acht Prozent erwarten.