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Nah am Kunden, nah am Markt

Jochen Reith und Konrad Finkenzeller von der PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH im Interview. Jochen Reith verantwortet den Bereich Institutionelle Investoren DACH, Konrad Finkenzeller den Bereich Institutional Clients International. Im Bulletin Interview sprechen sie über Gemeinsamkeiten und Unterschiede der beiden IC Welten.

Die Immobilienmärkte in Europa boomen. Das lockt zunehmend Kapital aus anderen Kontinenten an. Außerdem wollen institutionelle Anleger weltweit ihre Portfolios diversifizieren, stellen aber je nach Anlagehorizont und Risikobereitschaft völlig unterschiedliche Anforderungen an ein Investmentobjekt. Um diesen unterschiedlichen Anforderungen gerecht zu werden und jedem Kunden sein maßgeschneidertes Investment-Paket bieten zu können, muss man sein Gegenüber ganz genau kennen.

Nah am Kunden, nah am Markt

Wo liegt die Schnittmenge zwischen internationalen und deutschen Investoren?

Jochen Reith: Beide investieren in Immobilien. Ansonsten ist das Suchprofil und der Blick auf die Märkte – mit wenigen Ausnahmen – ein ganz anderer. Was gut ist, denn so tritt man sich nicht gegenseitig auf die Füße. Bei PATRIZIA sind die beiden Bereiche deshalb sowohl in der Kundenbetreuung wie auch im Portfoliomanagement ganz klar nach deutschsprachig und international getrennt.

Gibt es den typischen deutschsprachigen bzw. internationalen Investor?

Konrad Finkenzeller: Es gibt bei den internationalen Investoren große länderspezifische Unterschiede. Eine Versicherungsgesellschaft aus Taiwan hat ganz andere Anlageziele als ein Staatsfonds aus dem Mittleren Osten oder ein US-Pensionsfonds. Von daher haben wir es hier mit einer sehr multi-dimensionalen Landschaft zu tun, was auch den Reiz ausmacht.

Reith: Die Investoren der deutschsprachigen Region haben bis auf wenige Ausnahmen durchaus Gemeinsamkeiten. So sind Einzeltransaktionen jenseits der 100 Millionen Euro eher selten, meist liegen sie deutlich darunter Für größere Volumina müsste man Investoren bündeln. Dies ist nicht unüblich, bringt aber erhöhte Komplexität bei der Strukturierung und auf der Zeitschiene mit sich.

Welche Unterschiede gibt es sonst noch?

Finkenzeller: Gerade deutsche Investoren sind mit den Märkten in Zentraleuropa natürlich auch historisch extrem vertraut. Sie haben daher aus der Erfahrung heraus einen ganz anderen Blick auf Opportunitäten, was gerade momentan ein ganz enormer Vorteil ist. Bei ausländischen Investoren – natürlich insbesondere  aus Übersee - wird das noch einige Zeit in Anspruch nehmen bzw. wird Europa nie der Heimatmarkt werden.

Reith: Ein deutschsprachiger Investor sucht eher die goldene Mitte, will den positiven Leverage Effekt einer Finanzierung zwar ausnutzen, aber eben nicht zu risikoreich. Mit einem Beleihungswert von 50-60 Prozent fühlt er sich wohl.

Sind Immobilieninvestments nach wie vor langfristig ausgelegt?

Reith: Wenn ein deutscher Investor in Deutschland investiert, agiert er strategisch langfristiger. Ist er von einem Objekt und dessen Güte über mehrere Immobilienzyklen hinweg überzeugt, plant er entsprechend. Für unsere deutschen Spezialfonds setzen wir jeden Businessplan für zehn Jahre auf, für internationale Investoren ist das immer kürzer.

Finkenzeller: Das hängt vom Investment-Horizont und den Rendite- und Risikoerwartungen des jeweiligen Kunden ab. Bei manchen steht aber durchaus die Renditeoptimierung mehr im Vordergrund als ein langfristiger Aufbau eines qualitativ hochwertigen Portfolios unter einem „long term hold“ Szenario. Mit unserer starken lokalen Präsenz und der Expertise in den jeweiligen Anlageklassen sind wir hier grundsätzlich in der Lage, auf unsere Kunden nachfrageorientiert zu reagieren, allerdings immer unter Maßgabe der sinnvollen und nachhaltigen Umsetzbarkeit der Strategie. Hier legen wir strengste Maßstäbe an. Das gilt für deutsche Kunden ebenso wie für international.  

Wieviel Mitspracherecht wollen die Investoren bei ihren Anlagen?

Finkenzeller: Bei Fondsvehikeln im internationalen Bereich ist es üblich, diskretionär zu  agieren, das heißt der Kunde ist vom Fondskonzept und dem dahinter stehenden Asset Manager überzeugt und lässt diesem vollkommen freie Hand bei dem was er kauft und verkauft. Sein Hauptanliegen ist es, dass die gewünschte Rendite erwirtschaftet wird.

Reith: Beim Gros unserer Investoren sind  Anlageausschuss wie auch Anlageausschusssitzung fest etabliert und gewünscht. Das wird sich sicherlich so schnell nicht ändern. Selbstverständlich gibt es den ein oder anderen deutschen Großinvestor, der bereits diskretionär agiert – im Value-Add Sektor geht es oft einfach nicht anders.    

Opportunistisch oder eher konservativ – welche Investmentstrategie bevorzugen Institutionelle Investoren?

Finkenzeller: Auch das hängt sehr vom Kunden und seinen Renditeanforderungen ab. Diese sind teilweise von verschiedenen Marktsichten auf Europa getrieben, teilweise von regulatorischen Anforderungen, Renditen oder dem Reifegrade der jeweiligen Assetklasse im Heimatland des Investors. Somit findet man hier global das volle Spektrum und ganz unterschiedliche Sichtweisen auf Europa.

Die Deutschen sind zurückhaltender?

Reith: In Deutschland gibt es einen strengen regulatorischen Rahmen. Restriktionen wie die Immobilienquote verhindern bestimmte Strategien für deutschsprachige Investoren. Non performing loans sind nur ein Beispiel dafür. Hier erwirbt man eine Immobilie über den notleidenden Kredit, den man dann möglicherweise verwertet. Eine Leverage* über 60 Prozent ist definitiv keine Immobilienquote mehr und somit in der Praxis so gut wie nie gesehen. In anderen Ländern ist der Rahmen deutlich breiter. Darum können internationale Investoren – sei es mit Rückendeckung der Regulierung oder auch der nicht-vorhandenen Regulierung – ganz andere Strategien fahren, als der deutsche Investor. 

Ist PATRIZIA tatsächlich in der Lage, jedes dieser unterschiedlichen Anleger-Naturelle gleich zufrieden zu stellen?

Reith: Das lokale Agieren war und ist uns bei PATRIZIA immer wichtig. Nah am Kunden, nah am Markt – so halten wir es seit über dreißig Jahren mit den Immobilien und so halten wir es auch mit den Kunden. Auf der Immobilienseite bedeutet das, dass wir in der Lage sind, in fast jedem Markt jedes Segment abzubilden, wenn es der Kunde wünscht. Und gleiches gilt auf Kundenseite. Unsere Kundenbetreuer verstehen per Geburt und DNA, was ihr Kunde will. Denn sie sprechen die gleiche Sprache – übertragen und wortwörtlich.

 

Jochen ReithHead of Capital Markets DACH
Jochen Reith - Head of Institutional Clients Germany, Austria, Switzerland