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Ein Hort der Stabilität

Brexit-Entscheidung in Großbritannien, Turbulenzen um US-Präsident Donald Trump, wirtschaftliche und politische Krisen in vielen Regionen der Welt: Wir leben in unruhigen Zeiten. Da wirkt Deutschland mit seiner wachsenden Wirtschaft und seiner ausgeprägten Rechtssicherheit wie ein Hort der Stabilität. Kein Wunder, dass immer mehr Immobilieninvestoren diesen sicheren Hafen ansteuern. Ob Bürogebäude oder Einkaufszentren, Logistikimmobilien oder Hotels – deutsche Immobilien sind begehrt wie nie.

Im Jahr 2010 traf der südkoreanische Pensionsfonds NPS eine mutige Entscheidung. Für den stolzen Preis von 585 Millionen Euro erwarb er das Sony-Center: einen im Jahr 2000 fertig gestellten, gemischt genutzten Komplex mitten in Berlin mit Büro- und Einzelhandelsflächen, Restaurants und einem Multiplex-Kino. Der Kauf fiel in eine Zeit, in der zahlreiche Investoren die deutsche Hauptstadt vor dem Hintergrund ihrer bescheidenen Wirtschaftsleistung und ihrer hohen Arbeitslosigkeit eher mit Skepsis betrachteten. Doch für NPS zahlte sich die Akquisition aus: Im Sommer 2017 verkaufte er das Objekt an den kanadischen Pensionsfonds Oxford Properties und die Investmentgesellschaft Madison International Realty – für rund 1,1 Milliarden Euro.

Dieser spektakuläre Deal wirft ein Schlaglicht auf den boomenden Investmentmarkt in Deutschland. In den ersten neun Monaten dieses Jahres wechselten nach Angaben der führenden Immobilienberatungsgesellschaften Gewerbeimmobilien für fast 40 Milliarden Euro den Eigentümer. Das war das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, übertroffen nur vom Rekordjahr 2007. Für das gesamte Jahr 2017 rechnen Experten mit einem Transaktionsvolumen an Gewerbeimmobilien von über 50 Milliarden Euro.

Konjunkturmotor auf Hochtouren

Dafür, dass die Transaktionsberater derzeit glänzende Geschäfte machen, trägt wesentlich die Stärke der deutschen Wirtschaft bei. „Der deutsche Konjunkturmotor läuft auf Hochtouren, der Arbeitsmarkt strotzt vor Kraft, Unternehmen expandieren, die Reallöhne haben zuletzt weiter moderat zugelegt, und die Früh- und Stimmungsindikatoren sind auf langfristigen Höchstständen“, stellt Jan Linsin fest, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Dabei profitiert die Bundesrepublik auch von dem Umstand, dass anderswo auf der Welt die Verhältnisse weit weniger rosig sind. Vor allem der bevorstehende Austritt Großbritanniens aus der EU wird nach Ansicht vieler Experten dem deutschen Immobilienmarkt weitere Impulse geben – schließlich gilt Deutschland nach Einschätzung von Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, „in Zeiten steigender geopolitischer Unsicherheiten als Hort der Stabilität und Sicherheit“. Bestätigt wird diese Einschätzung dadurch, dass ausländische Investoren zuletzt für rund die Hälfte des Transaktionsvolumens von Gewerbeimmobilien in Deutschland verantwortlich waren.

Der Hit: Büroimmobilien

Bemerkenswert ist es, dass alle Marktsegmente und Nutzungsarten von der dynamischen Entwicklung profitieren – ein Zeichen dafür, wie positiv und stabil die deutsche Wirtschaft insgesamt von den Anlegern eingeschätzt wird. Am begehrtesten sind Büroobjekte, da diese von der guten wirtschaftlichen Entwicklung und der steigenden Zahl an Arbeitsplätzen in besonderem Maße profitieren. Nicht weniger als rund drei Millionen Quadratmeter Bürofläche wurden in den ersten drei Quartalen des Jahres 2017 allein in den sieben größten deutschen Städten vermietet. Die Folge ist, dass Mietinteressenten vielerorts kaum mehr freie Büroflächen finden. In Stuttgart zum Beispiel beträgt der Büroleerstand nicht einmal mehr drei Prozent, selbst in Frankfurt am Main ist er zuletzt auf rund acht Prozent zurückgegangen. Entsprechend deutlich steigen die Mieten – besonders markant in Berlin, wo die Spitzenmiete binnen eines Jahres um gut neun Prozent zulegte.

Auch Einzelhandelsimmobilien liegen weit vorn: Sie belegen trotz der Konkurrenz durch den Online-Handel Platz zwei in der Gunst der Investoren. Ebenfalls gefragt sind Hotels sowie Industrie- und Logistikimmobilien. Galten diese vor wenigen Jahren noch als Nischenprodukte, so sind sie heute aus den Strategien der Investoren nicht mehr wegzudenken. Der Dauerbrenner sind aber Wohnimmobilien – kein Wunder angesichts des anhaltenden Zuzugs in die Ballungsräume und der sich dort immer stärker zuspitzenden Wohnungsknappheit. Allerdings wechselten anders als in den Vorjahren 2017 kaum große Wohnungsportfolios den Eigentümer. Das liegt jedoch nicht am mangelnden Interesse der Investoren, sondern daran, dass solche Portfolios schlicht nicht zum Verkauf standen.

Problem der Produktknappheit

Dieses Problem zeigt sich auch bei anderen Nutzungsarten: Die Berater könnten noch mehr Immobilien verkaufen, wenn diese denn überhaupt verfügbar wären. Die Produktknappheit hat eine logische Folge: Das Preisniveau ist in allen Immobilienarten weiter gestiegen und die Rendite entsprechend gesunken. Bei Fachmarktzentren erzielen Investoren derzeit eine Anfangsrendite von nur noch 4,7 Prozent, und selbst bei Logistikimmobilien ist sie auf knapp fünf Prozent zurückgegangen. Bei erstklassigen Büroobjekten nähert sich die Rendite sogar der Drei-Prozent-Marke. Und selbst eine weitere Renditekompression erscheint nicht ausgeschlossen  – jedenfalls rechnen mittlerweile einzelne Marktbeobachter damit, dass in Berlin in nächster Zeit erstmals überhaupt in einer deutschen Bürohochburg bei der Rendite eine 2 vor dem Komma stehen könnte.

Damit stellt sich die Frage, die in den Medien immer wieder eifrig diskutiert wird: ob in Deutschland eine Marktüberhitzung droht. Doch selbst wenn im einen oder anderen Fall tatsächlich ausgesprochen hohe Preise bezahlt werden sollten, kann von einer Immobilienblase nicht die Rede sein – aus mehreren Gründen: Erstens ist der Renditeabstand zwischen Immobilieninvestitionen und Staatsanleihen noch immer so groß, dass solide Immobilien eine sehr attraktive Rendite versprechen. Zweitens ist nach wie vor keine schnelle Zinserhöhung in Sicht. Und drittens dürfte die positive wirtschaftliche Entwicklung auch künftig garantieren, dass Deutschland einer der attraktivsten europäischen Investitionsziele bleibt.