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Deutschlands „Secondary Cities“ - Alternative oder Lückenfüller?

Deutsche Immobilien stehen als Anlageform bei heimischen wie internationalen Investoren vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands seit Jahren hoch im Kurs. Der Fokus vieler Investoren lag dabei lange fast aus- schließlich auf den Top-Märkten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München, nicht zuletzt weil es in diesen Städten die vor allem von ausländischen Investoren gesuchten „Trophy Buildings“ wie beispielsweise den Commerzbank-Turm gibt, mit denen schnell größere Investmentvolumina (> 100 Mio.) umgesetzt werden können. Eine Analyse des PATRIZIA Research Teams um Dr. Marcus Cieleback.

Hoher Wettbewerb führte schnell zu erheblichen Preissteigerungen und machte begehrte Top-Objekte in Top-Lagen zur Mangelware - mit der Konsequenz deutlich sinkender Renditen. Die Folge: „Secondary Cities“ rücken zunehmend in den Investorenfokus, denn dort kann zum einen (noch) ein höheres Renditeniveau erzielt werden, zum anderen besteht, zumindest teilweise, noch eine bessere Produktverfügbarkeit. 

Betrachtet man das Transaktionsgeschehen der vergangenen Jahre am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien, zeigt sich, dass in Bezug auf das Transaktionsvolumen, nicht zuletzt wegen der genannten „Trophy Buildings“ die Top-7-Märkte dominieren. In den letzten Jahren sorgten die Investitionen in diesen Märkten durchschnittlich für etwa 60 % des gesamten Transaktionsvolumens gewerblicher Immobilien in Deutschland. Analysiert man allerdings die Objektebene, zeigt sich eine fast spiegelbildliche Situation, da sich durchschnittlich fast 70 % aller gehandelten Gewerbeimmobilien außerhalb der Top-7-Märkte befinden. Daran zeigt sich, inwieweit „Secondary Cities“ bereits seit Jahren im Investorenfokus stehen, auch wenn dies durch die erfolgte Fixierung auf Investmentvolumina oft nicht so augenfällig ist. Gleichzeitig wird deutlich, dass es gerade diese „Secondary Cities“ sind, die für Investoren, die im Bereich kleinerer Objektgrößen investieren (10 – 30 Millionen € pro Objekt), ein interessantes Umfeld mit entsprechender Produktverfügbarkeit darstellen.

Anteil der Top-7 Märkte in Deutschland am Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien und den gehandelten Objekten

PATRIZIA Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien Anlageobjekte

Quelle: PATRIZIA, RCA.

Bleibt zu fragen, ob diese „Secondary Cities“ in Bezug auf ihre Attraktivität im Vergleich mit den Top-7 in Deutschland schlechter zu beurteilen sind. Für Investoren in Gewerbeimmobilien bestimmt sich die Attraktivität eines Investmentstandortes vor allem durch eine steigende Wirtschaftskraft, Bevölkerungszuwachs und eine zunehmende Beschäftigung, vorzugsweise von Bürobeschäftigten. Alles Faktoren, welche auch viele „Secondary Cities“ in Deutschland auszeichnen. Die föderale Struktur Deutschlands manifestiert sich in einer Vielzahl wichtiger Großstädte neben der oft betrachteten Top-7. Es gibt nicht die eine, alles beherrschende Metropole, sondern eine Vielzahl an größeren und kleineren Großstädten mit unterschiedlichen Stärken und Schwächen, die insbesondere durch die Mittelstandsstruktur der deutschen Wirtschaft beeinflusst werden.

Viele dieser mittelständischen Unternehmen, welche die deutsche Wirtschaft dominieren, finden sich von ihrer Entwicklung her außerhalb der Top-7-Städte und werden dort, da sie oft noch familiendominiert sind, auch in der Zukunft bleiben. Große Konzerne und Beratungsunternehmen finden sich dagegen mit ihren Standorten meist in den Top-7-Städten. Die Dominanz des deutschen Mittelstandes führt aber dazu, dass etwa zwei Drittel der Bürobeschäftigten außerhalb der Top-7-Städte arbeiten, ein erhebliches Potential für gewerblich orientierte institutionelle Investoren. Das  verdeutlicht nochmals die Stabilität und das Potential der „Secondary Cities“. Auch Einzelhandelsketten haben dies inzwischen erkannt: Sie expandieren aktiv in diese B-, C- und D-Städte, um sich die dortige Zielgruppe zu erschließen.

Eine ganz ähnliche, teilweise sogar bessere Entwicklung der Fundmentalfaktoren Wirtschaftswachstum, Bevölkerungszuwachs und Anzahl der Beschäftigten in den „Secondary Cities“ im Vergleich mit den Top-Standorten zeigt, dass Investments außerhalb der Top-Standorte nicht mit einem höheren Risiko einhergehen müssen. Ob somit besser in A-Lagen von B-Städten oder in B-Lagen von A-Städten investiert werden sollte – die klassische ABBA-Frage – scheint sich bei Betrachtung der Renditeentwicklung für Investoren mit einem Objektfokus im Bereich von 10 bis 30 Millionen €, in den letzten Jahren eindeutig zu Gunsten der B-Städte zu entwickeln. Hier finden Investoren immer noch relativ hohe und stabile Renditen bei vergleichbarem Risiko, so lange sie keine  Standortkompromisse eingehen.

 

 

Jochen ReithHead of Capital Markets DACH
Jochen Reith - Head of Institutional Clients Germany, Austria, Switzerland