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Der Reiz der B-Städte

In Frankreich ist der Immobilienmarkt von Paris dominiert, in Großbritannien von London, in Spanien von Madrid und Barcelona. In Deutschland ist das anders: Die föderale Struktur führt dazu, dass es auch außerhalb der Top-Städte attraktive Investitionsgelegenheiten gibt.

Die Stadt Jena dürfte außerhalb Deutschlands nur wenigen Menschen bekannt sein. Wissenschaftsexperten wissen vielleicht, dass in der thüringischen Stadt der Optik-Pionier Carl Zeiß wirkte, und Literaturenthusiasten mögen sich erinnern, dass Jena der Ausgangspunkt der literarischen Bewegung der Frühromantik war. Doch die Kommune, die mit 108.000 Einwohnern nur knapp Großstadtstatus erreicht, hat auch für Immobilieninvestoren ihren Reiz. Denn mit einem Büroleerstand von nur 3,2 Prozent, stetig steigenden Mieten und einer starken Nachfrage insbesondere durch IT-Unternehmen ist Jena auch unter Investitionsgesichtspunkten attraktiv.

Dieses Beispiel ist typisch für den deutschen Immobilienmarkt. Denn dieser besteht nicht nur aus den A-Städten, zu denen neben der Hauptstadt Berlin und der Wirtschaftsmetropole Frankfurt am Main auch Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart gehören. Vielmehr gibt es darüber hinaus eine ganze Reihe kleinerer Großstädte, die je nach Größe als B-, C- oder D-Städte gelten und die zunehmend die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich ziehen. „Auch gute Objekte in B-Städten stellen interessante Allokationsmöglichkeiten dar“, sagt beispielsweise Andreas Pohl, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo.

Deutliches Mietpreiswachstum

Das wachsende Interesse für Standorte außerhalb der ersten Reihe ist nicht nur dadurch zu erklären, dass das Renditeniveau in den A-Städten niedrig und das Produktangebot gering ist. Vielmehr haben kleinere Städte sowohl im Einzelhandels- als auch im Bürosegment durchaus ihre Stärken. Zwar sind die Büromieten generell deutlich niedriger als in den Metropolen. Dafür entwickeln sie sich aber teilweise überraschend dynamisch. Laut einer aktuellen Untersuchung stieg zum Beispiel in Mainz die Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr 2017 um 13,4 Prozent, während sich die durchschnittliche Angebotsmiete in Augsburg und Regensburg im selben Zeitraum um neun Prozent erhöhte.

Außerdem versprechen B-Städte deutlich höhere Renditen. 2016 lagen die Renditen für Büroobjekte in den B-Städten im Schnitt um 1,4 bis 3,7 Prozentpunkte über denjenigen in den Top-7-Standorten. Das Risiko muss dabei nicht zwingend höher sein als in den Metropolen, da sich kleinere, wirtschaftlich stabile Standorte oft durch eine geringe Volatilität auszeichnen. Einen Nachteil haben sie allerdings: Da in kleineren Städten weniger Investoren aktiv sind, fällt der spätere Verkauf einer Immobilie unter Umständen schwer – besonders in Abschwungphasen. Wichtig für den Investitionserfolg sind deshalb detaillierte Kenntnisse des jeweiligen Marktes.

Attraktive Wohnungsmärkte

Einen genaueren Blick lohnen auch die Wohnungsmärkte kleinerer Städte. Studien haben ergeben, dass Kommunen wie beispielsweise Wolfsburg, Osnabrück, Lüneburg und Erfurt ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen als München, Hamburg, Berlin und andere Schwergewichte, denn auch in den kleineren Städten steigt die Bevölkerungszahl weiterhin. Und so machen ein sinkender Wohnungsleerstand, anziehende Mieten sowie eine steigende Einwohnerzahl auch Städte in der zweiten Reihe für Investoren attraktiv.

Womit wir wieder bei der thüringischen Universitätsstadt Jena wären: Dort stehen weniger als zwei Prozent der Wohnungen leer, und die Durchschnittsmiete ist eine der höchsten in Ostdeutschland. Trotzdem konnten Wohnungsinvestoren 2016 einer Studie zufolge eine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite von 6,5 Prozent erzielen, während es in Berlin lediglich 4,5 Prozent waren.

Jochen ReithHead of Institutional Clients Germany, Austria, Switzerland
Jochen Reith - Head of Institutional Clients Germany, Austria, Switzerland