PATRIZIA legt ihren 3. Europäischen Wohnungsmarktbericht vor
Der europäische Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich nach wie vor sehr heterogen. Auf der einen Seite gibt es Länder, in denen sich die Wohneigentumsmärkte in einer immer noch anhaltenden Korrekturphase befinden. Auf der anderen Seite stehen die europäischen Länder, in denen die Wohnimmobilienpreise steigen. Ungeachtet einzelner, länderspezifischer Entwicklungen ist in den kommenden fünf Jahren jedoch im Allgemeinen damit zu rechnen, dass vermietete Wohnimmobilien auch weiterhin eine vergleichsweise attraktive Performance aufweisen werden. Dies geht aus dem Europäischen Wohnungsmarktbericht hervor, den die PATRIZIA Immobilien AG zum dritten Mal aufgelegt hat.
Im Gegensatz zu den letzten zehn Jahren wird aber die Bedeutung der Wertsteigerungen abnehmen. Gleichzeitig erhöht sich, nicht zuletzt in Folge der anhaltend geringen Bautätigkeit und einer weiter fortschreitenden Urbanisierung, der Druck auf die Mieten, so dass die Netto-Cash-Flow-Renditen in vielen Ländern leicht ansteigen werden. Insgesamt bestätigt sich erneut, dass die Assetklasse „Wohnimmobilie“ auch in sich verändernden Zeiten und Märkten nichts von ihrer Attraktivität eingebüßt hat - ganz im Gegenteil“, sagt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research PATRIZIA Immobilien AG. „In Zeiten des Wandels ist sie nach wie vor kalkulierbar, rentabel und risikoarm. Vor allem, wenn sie von Profis gemanagt wird.“
Die aktuelle PATRIZIA Studie kommt zu folgende Ergebnissen:
Stabile Preise für europäische Wohnimmobilien. Die Preise für Wohnimmobilien in der Euro-Zone stiegen zwischen 1990 und 2007 um rund 130 Prozent, was im Durchschnitt um rund 5 Prozent pro Jahr bedeutet. Seit der Jahrtausendwende war dabei eine deutliche Beschleunigung des Preisanstiegs auf gut 6 Prozent pro Jahr zu beobachten. Innerhalb der letzten drei bis vier Jahre ist im Wesentlichen eine Seitwärtsbewegung der Wohnimmobilienpreise in der Euro-Zone zu beobachten. 2008 und 2009 kam es zu leichten Preisrückgängen zwischen 1 und 1,5 Prozent. In 2010 stiegen die Preise wieder leicht, um 2,8 Prozent an.
Europa hat zwei Gesichter. Hinter den aggregierten Zahlen der gesamten Euro-Zone verbergen sich jedoch deutlich divergierende Entwicklungen der einzelnen Länder. Dabei lassen sich rein auf Basis der Hauspreisentwicklung grob zwei Ländergruppen unterscheiden. Auf der einen Seite gibt es Ländern, in denen sich die Wohneigentumsmärkte in einer immer noch anhaltenden Korrekturphase befinden. Dazu gehören neben Irland, Spanien und den Niederlanden auch Großbritannien und Dänemark. Auf der anderen Seite stehen die europäischen Länder, in denen die Wohnimmobilienpreise steigen. Dies ist beispielsweise in Deutschland, Österreich, Schweden und Finnland der Fall.
Mieten schlagen Inflation. In vielen Ländern der Euro-Zone sind die Wohneigentumspreise, trotz der mehr oder weniger stark erfolgten Preiskorrekturen, im historischen Vergleich immer noch sehr hoch. Dies überrascht ein wenig, liegt doch auf lange Sicht die spezifische Inflation des Mietmarktes in den meisten Ländern der Euro-Zone deutlich über der allgemeinen Inflationsrate.
Europa der ungleichen Geschwindigkeiten. Traditionelle Mietwohnungsmärkte wie Deutschland, Schweden und die Schweiz haben die Krise hinter sich gebracht und verzeichnen wieder eine ansteigende Bautätigkeit. Trotz einer bereits erfolgten Korrektur der Wohnungsbautätigkeit ist vor allem in Spanien und Irland mit einem nochmaligen deutlichen Rückgang der Bautätigkeit in den kommenden drei Jahren zu rechnen.
D-A-CH-Region zeigt Stabilität. Ein Vergleich der Volatilität der Total Returns in den europäischen Ländern zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern – wobei die drei Länder Deutschland, Österreich und Schweiz eine besondere Stabilität auszeichnet, während Großbritannien und in geringerem Maße auch Frankreich und Schweden eine deutlich höhere Volatilität aufweisen.
Wohnen zeigt attraktivsten risikoadjustierten Ertrag. Im Ergebnis zeigt sich, dass Investments in vermietete Wohnimmobilien im Vergleich mit anderen Nutzungsarten tendenziell ein unterdurchschnittliches Risiko aufweisen. Sehr deutlich zeigt sich dies in Dänemark, den Niederlanden und Finnland, in allen drei Ländern verbessert sich die Position vermieteter Wohnimmobilien relativ zu den anderen Nutzungsarten deutlich. Variationskoeffizienten des Total Returns europäischer Immobilienmärkte.
Enge Verbindung zwischen Mieter und Vermieter hat ihren Preis. Mit vermieteten Wohnimmobilien lassen sich in der Regel geringere Netto-Cashflow-Renditen als mit gewerblich genutzten Immobilien erzielen. In den meisten Ländern liegen die Netto-Renditen (portfoliobasiert) bei maximal 4 Prozent, in vielen Fällen jedoch im Bereich von 3,5 Prozent. Analysen zeigen, dass bei vermieteten Wohnimmobilien im Durchschnitt rund ein Drittel der Bruttoeinnahmen für Bewirtschaftungskosten, d.h. für Management, Verwaltung und Instandhaltung der Objekte, aufgewendet werden müssen. Bei Gewerbeimmobilien liegt der Anteil der Bewirtschaftungskosten an den Bruttoeinnahmen dagegen durchschnittlich nur bei rund 15 Prozent, in vielen Ländern sogar im Bereich von 10 Prozent.
Cash-Flow-Rendite wird wichtiger. In den kommenden fünf Jahren ist damit zu rechnen, dass vermietete Wohnimmobilien auch weiterhin eine vergleichsweise attraktive Performance aufweisen werden. Anders als in den letzten zehn Jahren, ist aber damit zu rechnen, dass die Bedeutung der Wertsteigerungen abnehmen wird, weil auf einigen Eigentumsmärkten mit einer deutlichen Verlangsamung der Preisdynamik, mit den entsprechenden Folgen für Wertentwicklung, gerechnet werden kann. Gleichzeitig steigt, nicht zuletzt in Folge der anhaltend geringen Bautätigkeit und einer weiter fortschreitenden Urbanisierung, der Druck auf die Mieten. Es ist daher wahrscheinlich, dass die Netto-Cash-Flow-Renditen in vielen Ländern leicht ansteigen werden.
Hier finden Sie den vollständigen „Wohnungsmarktbericht Europa 2012“ als Download.
